Lors d’une vente un acheteur peut-il accepter un terrain pollué ?
Dans de nombreux cas, lorsque le terrain est susceptible d’être pollué, le vendeur est tenu de divulguer toute information pertinente sur la pollution des sols ou d’autres questions environnementales qui pourraient affecter la propriété. Cela vise à assurer une transparence totale entre les parties et à protéger l’acheteur.
Si le vendeur divulgue la pollution des sols et que l’acheteur accepte cela lors de la vente, il pourrait y avoir des dispositions spécifiques dans le contrat de vente pour régir la manière dont la question sera traitée. Par exemple, les parties pourraient convenir d’une réduction de prix, de travaux de décontamination du terrain pollué à entreprendre après la vente, ou d’autres arrangements pour compenser les risques associés à la pollution des sols.
Cependant, il est essentiel que l’acheteur examine attentivement toutes les informations fournies par le vendeur et comprenne les implications de la pollution des sols sur la propriété. Si l’acheteur accepte délibérément la situation, cela pourrait affecter ses droits futurs en cas de problèmes ultérieurs liés à la pollution des sols. Il est toujours recommandé de consulter un professionnel du droit immobilier ou un avocat spécialisé dans les questions environnementales pour obtenir des conseils spécifiques à la situation.
Acquisition d’un terrain pollué, que dit la jurisprudence ?
Lors d’une vente d’un terrain aucun diagnostic pollution des sols n’a été réalisé préalablement à la vente, aucun terme relatif à la pollution des sols n’a été inclus dans les termes de l’acte de vente. Par conséquent, en 2021 la Cour de cassation a jugé que l’inconstructibilité du terrain en raison de la nécessité de réaliser des travaux préalables de dépollution constituait un vice caché et non un défaut de conformité.
En résumé, la décision souligne l’importance d’être particulièrement vigilant lors de la rédaction des actes de vente concernant des terrains pollués ou potentiellement pollués. Cela implique, d’une part, de mener toutes les démarches nécessaires pour informer pleinement les parties prenantes sur l’état de pollution du terrain, y compris après les opérations de dépollution, et, d’autre part, d’informer le vendeur sur les limites de la garantie fournie par l’introduction d’une clause dite de “pollution”. Cette clause ne peut pas le libérer totalement de sa responsabilité en fonction de l’étendue des engagements qu’il a pris en vertu de ladite clause.
Voir Cassation 2021, bulletin officiel.
Achat d’un terrain pollué et Code civil
Le Code civil offre diverses possibilités à l’acheteur pour se retourner contre le vendeur en cas de problèmes liés à l’achat d’un bien.
D’une part, l’acheteur peut engager une action en nullité du contrat en raison d’un vice du consentement. Selon l’article 1130 du Code civil, “l’erreur, le dol et la violence vicient le consentement lorsqu’ils sont de telle nature que, sans eux, l’une des parties n’aurait pas contracté ou aurait contracté à des conditions substantiellement différentes.” Plus spécifiquement, le dol, tel que défini à l’article 1137 du Code civil, se réfère à “l’obtention du consentement de l’autre par des manœuvres ou des mensonges”. Le dol inclut également la dissimulation intentionnelle par l’un des contractants d’une information dont il sait qu’elle est déterminante pour l’autre partie. Cependant, ne constitue pas un dol le fait de ne pas révéler à son cocontractant son estimation de la valeur de la prestation.
D’autre part, dans le cadre d’un contrat de vente, le Code civil impose au vendeur plusieurs obligations, notamment l’obligation de délivrance conforme (articles 1603 et 1604 du Code civil) et la garantie contre les vices cachés de la chose vendue (articles 1641 et suivants du Code civil). Le non-respect de ces obligations donne droit à réparation pour l’acheteur :
- La non-conformité de la chose vendue aux spécifications convenues entre les parties constitue une inexécution de l’obligation de délivrance. Ainsi, le défaut de conformité, comme un terrain pollué, se caractérise par la divergence entre la chose vendue et celle effectivement remise à l’acheteur.
- L’action en garantie des vices cachés, tel qu’un terrain pollué, permet à l’acheteur de réclamer réparation en cas de défauts cachés de la chose vendue la rendant impropres à l’usage auquel elle est destinée. Ces défauts doivent être tels qu’ils diminuent considérablement la valeur de la chose, au point où l’acheteur ne l’aurait pas acquise ou aurait accepté un prix moindre s’il les avait connus.
