La loi Scellier BBC (Bâtiment Basse Consommation) est le copier-coller du dispositif Scellier « classique », il diffère simplement par le fait que la réduction d’impôt est fixée à 25% à partir de 2011, alors que la défiscalisation Scellier ne bénéficiera plus que d’une réduction d’impôt de 15% en 2011 (puis 10% en 2012). En résumé, l’avantage fiscal est diminué pour les logements n’atteignant pas le niveau de performance énergétique BBC mais qui respectent seulement la législation actuellement en vigueur, la réglementation thermique RT 2005.
La loi Scellier BBC se différencie de la loi Scellier classique dans le sens ou l’avantage fiscal est plus élevé lorsque le logement est acheté sous le dispositif Scellier BBC :
* Scellier BBC = 25% de réduction d’impôt à partir de 2011, puis 20% en 2012
* Scellier « classique » = 15% de réduction d’impôt à partir de 2011 (25% jusqu’au 31 décembre 2010) puis 10% en 2012.
Ces deux dispositifs Scellier resteront en vigueur jusqu’au 31 décembre 2012 pour l’instant.
Le dispositif Scellier « classique » perdure donc mais les investisseurs pourront, à partir du 1er janvier 2011, choisir un régime alternatif, la loi Scellier BBC, consistant en une réduction d’impôt plus importante (25% contre 15%), toujours plafonnée à 300 000€ et limitée à une opération par an. Pour cela l’investisseur devra investir dans un logement dit basse consommation (Scellier BBC, ou Scellier Bâtiment Basse Consommation).
A noter que pour la loi Scellier « classique » (logement non labélisés Scellier BBC) les logements acquis ou construits en 2011 ou en 2012, le taux de la réduction d’impôt passe à 15% en 2011 puis « seulement » à 10% en 2012.
Simulations Scellier BBC
Pour illustrer l’impact de la loi Scellier BBC sur la réduction d’impôt dont bénéficie l’investisseur voici un comparatif de réduction d’impôt entre Scellier et Scellier BBC pour un investissement maximum de 300 000€ :
En 2011 un couple acquière un logement locatif dans le cadre du dispositif Scellier. Le logement est neuf d’une valeur de 300 000 €.
* Si le logement est BBC : En 2011 l’investisseur bénéficiera d’une réduction d’impôt de 25% x 300 000 €, soit une réduction d’impôt totale de 75 000 € étalé sur neuf ans. Annuellement cela correspond à une réduction d’impôt 8 333 €.
* Si le logement n’est pas labellisé BBC : En 2011 cet investissement ne donne droit du coup qu’a une réduction d’impôt de 15% x 300 000 €, soit une réduction d’impôt totale de 45 000 € étalé sur neuf ans. La réduction d’impôt annuelle sera cette fois de 5 000 € par an.
La différence est donc de 3 333€ par an pendant 9 ans, ce qui est important. Toutefois il faudra prendre en compte le surcoût lié aux contraintes de labellisation BBC. Les prix d’achat risquent pour un même logement d’être plus élevés avec le dispositif Scellier BBC.
Informations au 07/01/2011 :
– En 2011, le dispositif Scellier, sensé encourager l’investissement locatif dans le neuf, risque de voir sa cote baisser. Il fait en effet partie des vingt-deux réductions fiscales qui subissent un coup de rabot de 10%. Pire encore : entre les dérogations accordées jusqu’au 1er avril 2011 et les pénalités supplémentaires infligées aux logements énergivores, l’investissement Scellier ouvre droit à un crédit d’impôt de 13, 15, 22 ou 25% selon les cas… Il y a de quoi s’y perdre !
L’article 105 de la loi de finances 2011, finalement votée le 29 décembre dernier et publiée au Journal officiel le lendemain, sonne le glas de nombreuses niches fiscales : “l’avantage en impôt résultant des réductions et crédits d’impôt retenus au b du 2 de l’article 200-0 A du code général des impôts […] fait l’objet d’une diminution de 10%”. L’investissement Scellier fait ainsi partie des victimes de cette restriction générale.
Jusqu’au 31 décembre 2010, le dispositif Scellier donnait droit à un crédit d’impôt de 25% du montant d’un logement neuf, dans la limite de 300.000 euros. Les habitations devaient répondre à la réglementation thermique RT2005, et être mises en location pendant neuf ans au moins pour un montant plafonné.
A partir du 1er janvier 2011, la réduction d’impôt passe à 22%… mais uniquement pour les logements des bâtiments basse consommation (BBC), c’est-à-dire ceux qui respectent la réglementation thermique RT2012, qui oblige les logements à consommer peu d’énergie. Une baisse qui reste certes limitée.
Une dérogation est cependant possible : si “le contribuable justifie qu’il a pris, avant le 31 décembre 2010, l’engagement de réaliser un investissement immobilier”, il peut bénéficier du maintien à 25% du crédit d’impôt cette année. Cette justification prend la forme d’une promesse de vente enregistrée chez le notaire avant 2011, et confirmée par un acte authentique avant le 31 mars 2011. Si cette vente a lieu après le 1er avril 2011, le taux retombe à 22%.
Quels dispositions pour les bâtiments non BBC ? pour les logements les plus énergivores le couperet tombe encore plus fort. Les habitations ne répondant pas aux normes BBC n’ouvriront plus droit qu’à 15% de réduction d’impôt jusqu’au 31 mars 2011, puis 13% seulement à partir du 1er avril (après avoir subi la même baisse de 10% que pour les bâtiments BBC).
Mais là encore il y aura des exceptions. Un amendement au projet de loi de finances rectificative pour 2010 a permis un report d’un mois de cette baisse de 25 à 15% pour les logements énergivores. Ainsi, un futur propriétaire qui a enregistré une réservation avant le 31 décembre 2010 pourra bénéficier d’un crédit d’impôt de 25% s’il signe l’acte de vente avant le 31 janvier 2011.
Autre point important qui subira une modification en 2011 : les plafonds de loyer imposés par le dispositif Scellier. Un décret paru au Journal officiel le 22 décembre prévoit la “mise en place de nouvelles règles d’indexation des plafonds de loyer et de ressources des locataires applicables aux dispositifs fiscaux d’aide à l’investissement locatif”, applicables aux logements acquis à partir du 1er janvier 2011.
Cette décision est prise en conséquence de la colère de nombreux propriétaires qui se sont dit trompés par les plafonds Scellier, beaucoup plus élevés que les véritables prix du marché. Le risque pour le particulier ? Ne pas réussir à mettre en location son bien dans les douze mois après sa livraison, alors que c’est là l’une des conditions pour bénéficier du crédit d’impôt.
Le décret prévoit des baisses de 14 à 35% des loyers mensuels, qui passeront ainsi à 16,10 euros/m² charges non comprises dans une grande partie de la zone A (essentiellement en Ile-de-France, Haute-Savoie et Cote d’Azur), 13 euros en zone B1 (Rhône, Haute-Garonne, Gironde), et 10,60 euros en zone B2. Paris et sa petite couronne, qui composent une toute nouvelle zone A bis, maintiennent leurs plafonds à 21,70 euros. Les communes de la zone C sont exclues du dispositif, sauf dérogation, auquel cas elles proposeront des loyers à 6,10 euros.
