Diagnostic immobilier : diagnostic technique de mise en copropriété

La mise en copropriété d’un immeuble construit depuis plus de 15 ans est précédée d’un diagnostic technique.

Ce document établit un constat de l’état apparent de la solidité du clos et du couvert et de celui des conduits, canalisations et équipements de sécurité.

Ce diagnostic technique est porté à la connaissance de tout acquéreur lors de la première vente des lots issus de la division et lors de toute nouvelle mutation réalisée dans un délai de trois ans à compter de la date du diagnostic.

Depuis le 1er juin 2001 tout candidat à l’acquisition d’un lot de copropriété, tout bénéficiaire d’une promesse unilatérale de vente ou d’achat peut également consulter ce document.

L’obligation de communiquer ce document incombe au propriétaire.

Ce document est détenu par le syndic. Il remet une copie du document au copropriétaire qui en fait la demande, aux frais de ce dernier.

Avant toute opération de contrôle, il convient d’obtenir du propriétaire de l’immeuble ou de son représentant (gérant, syndic, ..) :
– L’historique des principales interventions (gros travaux, sinistres,)
– Les contrats d’entretiens des ouvrages et équipements techniques
– La liste actualisée des désordres signalés par les résidents (établie sur la base d’un questionnaire informel et simplifié)
– Les accès à l’ensemble des parties communes de l’immeuble et des parties privatives sélectionnées.
– La prise de connaissance de ces documents permettra de définir une sélection d’appartements à visiter en complément des parties communes.

Les examens seront visuels et limités à ce qui est apparent ou d’accès facile ne nécessitant pas de démontages ou d’opérations destructives.

Liste des parties examinées :
– Les façades, les toitures et les terrasses qui constituent les ouvrages concernant le clos et le couvert. Le rapport fera apparaître le sous détail de chaque ouvrage et les désordres afférents qui seront parfaitement localisés notamment en relation avec les désordres signalés par les résidants.
– Les ouvrages structurels, tels l’ossature de l’immeuble, les murs porteurs, les planchers. les sous-sols, la charpente. En présence de fissures récentes ou importantes, il sera souhaitable de mettre en place des témoins à jauge permettant de constater l’évolution ou la stabilité des fissures. Le rapport précisera l’état des structures et autant que possible la nature de celles-ci en préconisant le cas échéant des sondages de reconnaissance si un désordre majeur est constaté.
– L’ensemble des réseaux tels que les canalisations d’alimentation et d’évacuation en eau, (dans nombre d’immeubles ces canalisations ne sont accessibles que par les parties privatives), les réseaux des concessionnaires (téléphone, gaz, électricité, compagnie des eaux).
– Les équipements techniques et les locaux associés tels que la chaufferie, l’ascenseur, les dispositifs de ventilation qu’ils soient mécaniques ou statiques, gaines de vide-ordures et locaux poubelles ; etc.
– Les équipements ou ouvrages de sécurité (protection incendie, garde-corps, etc.,). Il s’agit de contrôle sur l’existence et la nécessité de ces ouvrages. le fonctionnement est du ressort de l’entretien.
– La loge et le logement qui lui est associé devra faire l’objet d’un diagnostic complet car ils sont une partie commune de l’immeuble .Il en sera de même pour les installations sanitaires et électriques.
– Les abords du bâtiment, les espaces verts et les bâtiments en mitoyenneté. Un désordre en provenance d’un immeuble mitoyen (élément de maçonnerie menaçant, conduit de cheminée insuffisamment haut,) devra figurer dans le rapport.

Il est à noter qu’il est interdit de diviser :
– Les appartements d’immeubles frappés d’une interdiction d’habiter, ou d’un arrêté de péril, ou  déclarés insalubres, ou comportant pour le quart au moins de leur superficie totale des logements loués ou occupés et classés dans la catégorie IV visée par la loi du 1er septembre 1948 ;
– Immeuble en vue de créer des locaux à usage d’habitation d’une superficie et d’un volume habitable inférieurs respectivement à 14 m² et 33 m² ou qui ne sont pas pourvus d’une installation d’alimentation en eau potable, d’une installation d’évacuation des eaux usées ou d’un accès à la fourniture de courant électrique ou qui n’ont pas fait l’objet de diagnostics amiante en application de l’article L 1311 du code de la santé publique et plomb lorsque l’immeuble est soumis aux dispositions de l’article L 1334-5 du même code ;
– Les appartements d’immeubles de grande hauteur à usage d’habitation ou à usage professionnel ou commercial et d’habitation dont le contrôle exercé par la commission de sécurité a donné lieu à un avis défavorable de l’autorité compétente ou à des prescriptions qui n’ont pas été exécutées.

Voir aussi notre page Activité Diagnostics immobiliers