Diagnostic Mérule maisons, appartements

Diagnostic Mérule

Mérule

LE 17 SEPTEMBRE 2013 l’Assemblée Nationale a adopté le projet de Loi pour l’accès au logement et un urbanisme rénové dit loi ALUR. 312 voix pour 197 contre et 44 abstentions.
Cette loi prévoit un état de l’installation intérieure d’électricité défini par un décret en conseil d’Etat et le repérage des MPCA dans le cadre du contrat de location ou de son renouvellement (article 3-3 de l’article 1er de la loi).

Chantal GUITTET, député du Finistère a déposé un amendement comprenant un dispositif concernant la lutte contre les mérules et créant un diagnostic mérules. C’est l’article 41 bis de cette loi. Il en ressort les mêmes procédures que dans le cadre de la lutte contre les termites :

• Déclaration de contamination de l’immeuble par les mérules par le propriétaire ou l’occupant de l’immeuble bâti.

• Délimitation de zones de présence d’un risque mérule par les Préfets Madame la député, lors de la discussion a retiré la partie de son amendement créant un diagnostic mérules pour finalement proposer un dispositif d’information présentant des valeurs de risques graduées (l’acquéreur sera informé au moment de la vente que l’immeuble se trouve dans une zone à risque). L’argument étant que cette solution présente l’avantage de donner des informations en dehors des cas de mutation, de ne pas déprécier inutilement la valeur de certains biens ou de freiner plus encore le marché de l’emploi et de ne pas mettre inutilement en jeu la responsabilité de propriétaires de bonne foi.
Dans l’exposé sommaire de défense de cet amendement il est expliqué qu’un diagnostic mérules ne peut être opérant et efficient pour des raisons techniques, économiques et juridiques:

Techniques :
car il faudrait faire des sondages destructifs et des analyses de laboratoire – parce qu’il n’est pas possible de déterminer la source de contamination – parce qu’il est très difficile de déterminer le moment de contamination.

Economiques :
un premier diagnostic examen visuel et prise de mesures de la teneur en eau des ouvrages du bâtiment pourrait atteindre 400 €, un diagnostic plus élaboré avec sondages mécaniques, prélèvements, analyses pourrait coûter plusieurs milliers d’euros

Juridiques :
l’objectif du diagnostic est la prévention contre les vices cachés. Dans le cas de la mérule le vice est la contamination et comme il n’est pas possible de dater il n’est pas possible de garantir contre ce vice, le diagnostic n’a alors qu’une valeur informative.

Nous vous laissons juge de l’argumentation mais ne doit-on pas souligner certains points :

• Dans bien des cas il est parfaitement possible de déterminer l’origine de la contamination, celle-ci étant généralement liée à un désordre entraînant une humidification du bois favorable à l’apparition et au développement du champignon.

• Le diagnostic ne consiste pas à chercher des spores dans les matériaux (il y en a des milliers qui circulent dans l’air) mais des indices de la présence de mérules et le moment de la contamination ne présente pas d’intérêt majeur. L’intérêt majeur est de savoir si des indices sont présents et/ou si les conditions d’apparition d’un champignon sont réunies.

• Un diagnostic, quel qu’il soit a un prix et il est bien évident que la recherche de mérules dans un bâtiment demande du temps, de la compétence, de l’attention et des moyens. Il est alors bien évident que ce diagnostic ne peut pas être une prestation réalisée au rabais pour quelques dizaines d’euro…mais peut être certains par une politique suicidaire de baisse des prix dans le domaine des autres diagnostics ont-ils mal éduqué le grand public. Est-il vraiment sérieux de proposer un panel de six diagnostics (termites-amiante-plomb-gaz-électricité-DPE) avec renouvellement gratuit jusqu’à la vente définitive pour un immeuble de type T4 pour 300 €.

• Pensez vous réellement que les prestations sont réalisées conformément à la règlementation et aux différentes méthodologies imposées ? Alors tout d’un coup on se dit si tel diagnostic est correctement réalisé, cela va avoir un coût !

• Il ne peut y avoir de garantie contre le vice caché car on ne sait pas dater la contamination mais on se retrouve là dans la même problématique que pour les termites. Dans certains cas il est possible de dater, dans d’autres cas cela s’avère plus difficile ou tout à fait impossible.
Mérules ou termites dans ce cadre la problématique est la même, devrait-on alors supprimer l’état du bâtiment relatif à la présence de termites et simplement informer que la zone est à risque ?

La loi votée par l’Assemblée doit maintenant passer devant le Sénat, peut être sera-t-elle modifiée. Si elle reste en l’état représente-t-elle un progrès ?

Dans le sens où une information sera délivrée aux acquéreurs dans les zones sous arrêtés, on peut que considérer que c’est plutôt un progrès… mais il est très limité, c’est comme lorsqu’on vous indique que le bâtiment est situé en zone sismique mais est-il construit selon les normes anti-sismiques ?
Dans des régions réputées « infestées par les mérules » (Bretagne et Normandie) des notaires ont déjà pris l’habitude de demander un diagnostic mérules, si les départements de ces régions tombent sous arrêtés ne vont-ils pas se contenter de l’information règlementaire et abandonner leur demande de diagnostic ? la question vaut au moins d’être posée et quand on parle d’emplois quid des professionnels qui se sont formés, pour certains volontairement certifiés et qui réalisent déjà ce diagnostic ?

Réflexion sur le fond :
La loi termites par son application a permis un progrès dans le cadre de la lutte contre les espèces nuisibles de ces insectes, l’introduction d’un diagnostic mérules allait également dans le sens d’un progrès afin de protéger les propriétaires et acquéreurs de biens immobiliers.
15 ans d’application de la loi termites nous ont aussi permis avec du recul de percevoir ses limites (en particulier les limites géographiques). La lutte contre les termites ne se déroulent que dans les secteurs sous arrêtés et nous n’avons que très peu d’information sur l’éventuelle présence de ces insectes dans les autres départements, l’état du bâtiment relatif à la présence de termites a ouvert des contentieux concernant les autres agents de dégradations biologiques du bois (insectes à larves xylophages, champignons lignivores, nidificateurs).

Les termites et les champignons sont « pensés » de manière fractionnée et ne concernant que certains secteurs. Pour les champignons comme les mérules on vise la Bretagne, la Normandie et le Nord, pourtant d’autres régions ne sont pas épargnées et des foyers de développement de mérules ont été signalés à plusieurs reprises dans le Sud Ouest, le Centre…

Il est maintenant peut être temps d’envisager la lutte contre les agents de dégradations biologiques du bois de manière globale et sur l’ensemble du territoire.

La pertinence devrait inciter la représentation nationale à mettre en place sur l’ensemble du territoire national un diagnostic de l’état du bâtiment relatif à la présence des agents de dégradations biologiques du bois tels que définis dans la norme NF P 03-200 à savoir les insectes destructeurs du bois et les champignons lignivores.

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