La pollution des sols lors d’une vente : ALUR et ASAP

L’impact de la législation ALUR et ASAP sur la vente immobilière en cas de pollution des sols

Lois ALUR et ASAP : En France il existe plus de 350 000 sites répertoriés comme pollués ou potentiellement pollués, soulevant des questions cruciales en matière de gestion immobilière. Au fil des années, la réglementation applicable à ces sites a évolué de manière significative, marquée notamment par la loi ALUR et la loi ASAP dont le décret d’application est entré en vigueur pour l’essentiel en 2022.

Cette récente réglementation “ALUR et ASAP” relative aux sites et aux sols pollués vise à offrir une sécurité juridique accrue pour les ventes immobilières, en particulier celles impliquant la cessation d’activité, tout en renforçant les obligations des acteurs impliqués dans la dépollution. Cette réforme était attendue, notamment en raison de l’augmentation des ventes de terrains ayant abrité par le passé des activités telles qu’un garage, une station-service, usine, terrain, friches industrielles…

Les deux principales avancées de la loi ALUR en matière de sites et de sols pollués

1. Création des Secteurs d’Information sur les Sols (SIS)

   Cette loi a introduit la notion de SIS, qui doivent être élaborés par l’État. Les SIS englobent les terrains où la connaissance de la pollution des sols justifie la réalisation d’études et de mesures pour garantir la sécurité, la santé publique, la salubrité et l’environnement.

2. Droit des sites et sols pollués

   La loi ALUR a créé un véritable droit des sites et sols pollués, inexistant auparavant, avec des obligations pour les maîtres d’ouvrage. Ces obligations incluent la réalisation d’une étude de sol en cas de construction sur un SIS ou de changement d’usage, ainsi que la possibilité pour un tiers intéressé de prendre en charge les travaux de remise en état après la cessation d’activité.

La loi ASAP et la gestion des sites pollués lors des ventes

Quant à la loi ASAP, elle a apporté des clarifications importantes dans la gestion des sites pollués par les Installations Classées pour la Protection de l’Environnement (ICPE) :

1. Procédure de cessation d’activité et de remise en état

   La loi ASAP a défini et encadré les étapes de la cessation d’activité d’une ICPE, clarifiant le processus. Il comprend la mise à l’arrêt définitif de l’activité, la mise en sécurité du site, la détermination de l’usage futur du site, et enfin, la remise en état du site.

2. Rôle renforcé des bureaux d’étude certifiés

   La loi a renforcé le rôle des bureaux d’étude certifiés, notamment en exigeant des attestations dites “ATTES” certifiant la mise en sécurité du site et la conformité des travaux de remise en état par rapport au mémoire de réhabilitation. Il est à noter que le diagnostic pollution des sols, préalable à toute attestation, souvent demandé lors des ventes, ne nécessite pas de bureaux d’étude certifié.

La nouvelle réglementation issue de la loi ASAP renforce la sécurité des transactions immobilières en éliminant la question de la preuve de la bonne réalisation de la remise en état du site, pourvu que l’attestation du bureau d’étude ait été transmise au préfet sans contestation dans les deux mois.

Pour les vendeurs de terrains pollués, il est essentiel de connaître l’état du terrain qu’ils envisagent de vendre afin d’informer pleinement les acquéreurs.

Plusieurs outils sont à leur disposition, notamment des sites internet tels que “Géorisques” pour obtenir des informations sur les risques naturels et technologiques, “Remonter le temps” pour visualiser l’évolution historique du terrain, ainsi que des bases de données comme “BASIAS – CASIAS” et “BASOL” pour répertorier les sites à risque environnemental. De plus, des études historiques et documentaires peuvent offrir une vision plus précise de l’état du terrain.

En ce qui concerne les obligations du vendeur, il doit informer l’acquéreur si le terrain a accueilli par le passé une ICPE soumise à autorisation ou enregistrement, ainsi que des dangers potentiels résultant de l’exploitation passée.

Cette obligation s’applique également si le vendeur était lui-même l’exploitant de l’ICPE. Tout manquement à cette obligation peut entraîner des conséquences juridiques pour le vendeur, notamment la résolution de la vente, la restitution partielle du prix ou la réhabilitation du site aux frais du vendeur. L’acquéreur dispose d’un délai de deux ans à compter de la découverte de la pollution pour agir. Il est donc essentiel pour le vendeur de se renseigner sur l’historique de l’exploitation du terrain, car l’ignorance ne peut le décharger de sa responsabilité selon la jurisprudence.

La pollution des sols lors d’une vente : ALUR et ASAP / Conclusion

En résumé, la législation française concernant la vente immobilière en cas de pollution des sols a évolué pour offrir une meilleure protection aux acquéreurs tout en clarifiant les procédures pour les vendeurs et les acteurs de la dépollution. ALUR et ASAP, il est essentiel de connaître cette réglementation et de s’appuyer sur des outils appropriés pour garantir la transparence et la sécurité des transactions immobilières impliquant des terrains pollués.

Nous réalisons le diagnostic pollution des sols pour les ventes immobilières, anciens sites industrielles ou sites encore en activité.